شرط صاحبان خانه کلنگی در تهران برای فروش

آنطور كه مشاوران املاك مي‌گويند خانه‌هاي كلنگي اكنون افزايش قيمت چشم‌گيري پيدا كرده‌اند و فروشندگان حاضر نيستند اين خانه‌ها را با قيمت‌هاي فعلي آنها بفروشند. به بيان بهتر صاحبان خانه‌هاي ويلايي كلنگي اكنون به شرطي خانه خود را مي‌فروشند كه خريدار با قيمت مسكن سال آينده آن را خريداري كند.

به گزارش گروه بازار باشگاه خبرنگاران ،بازار خانه‌هاي ويلايي سن و سال‌دار اين روزها وضعيت خاصي را سپري مي‌كنند. اين نوع خانه‌ها عموما قيمتي ارزان‌تر از ديگر خانه‌هاي نوساز در محله‌هاي مختلف داشتند. دليل نازل بودن قيمت اين خانه‌ها كلنگي بودن و بالا بودن سن بنا بود. اين روزها اما آنچنان خبري از خانه‌هاي ويلايي كهن‌سال ارزان قيمت نيست. بلكه قيمت اين املاك هم رشد چشم‌گيري به خود ديده‌اند.
آنطور كه مشاوران املاك مي‌گويند اين خانه‌ها اكنون افزايش قيمت چشم‌گيري پيدا كرده‌اند و فروشندگان حاضر نيستند اين خانه‌ها را با قيمت‌هاي فعلي آنها بفروشند. به بيان بهتر صاحبان خانه‌هاي ويلايي كلنگي اكنون به شرطي خانه خود را مي‌فروشند كه خريدار با قيمت مسكن سال آينده آن را خريداري كند. براي مثال اكنون در خيابان خارك قيمت ملكي كلنگي از سوي فروشنده هر متر ۴.۲۰۰ اعلام شده‌است. اين در حالي‌است كه ميانگين قيمت ملك ويلايي قديمي‌ساز در اين منطقه چيزي در حدود ۳.۵۰۰ تا ۳.۸۰۰ است.

فروشنده اين ملك اما حاضر نيست كه خانه خود را با نرخ فعلي منطقه به فروش برساند. زيرا فروشنده معتقد است كه اين ملك در فروردين ماه سال آينده به قيمت هر متر ۴.۲۰۰ تا ۴.۵۰۰ مي‌رسد و فروش ملك با قيمت فعلي مي‌تواند ضرر و زياني براي او در پي داشته باشد.
اين اتفاق براي خانه‌هاي كلنگي ديگر مناطق تهران هم افتاده‌است.
يكي از مشاورين املاك مناطق مركزي تهران در اين خصوص به خبرنگار «اقتصاد ايران آنلاين» گفت: نوسانات ارزي كه چند ماه پيش به وجود آمد همگي متوجه شدند كه تا چند ماه ديگر اين نوسانات خود را به بازار مسكن مي‌رساند و شاهد افزايش قيمت در اين حوزه هستيم.
او افزود: ماه‌هاي ابتدايي سال آينده زماني‌است كه بايد منتظر تاثير نوسانات ارزي بر بازار مسكن باشيم و اين موضوع را مي‌توان در رفتار فروشنده‌هاي املاك ويلايي قديمي‌ساز به خوبي مشاهده كرد. البته اين مشاور املاك تاثير نوسانات ارزي را امري كلي عنوان كرد كه بر تمام بازار مسكن تاثير خواهد گذاشت و اين تاثير فقط محدود به خانه‌هاي ويلايي قديمي‌ساز نخواهد بود.

اين مشاور املاك در ادامه صحبت‌هاي خود گفت: افزايش قيمت خانه‌هاي ويلايي قديمي‌ساز البته فارغ از نوسانات قيمتي بازارهاي مختلف يك دليل ديگر دارد و آن هم اين است كه اكنون خانه‌هاي كلنگي فرصت خوبي براي ساخت‌وساز در اختيار بساز و بفروش‌ها قرار داده‌است و سازنده مي‌تواند از كوبيدن و ساختن اين خانه‌ها سود خوبي نصيب خود كند. بنابراين فروشنده‌ها هم متوجه اين موضوع شده‌اند و سعي مي‌كنند خانه‌هاي خود را با نرخي بفروشند كه بتوانند در اينده خانه‌اي بهتر يا نوسازتر خريداري كنند.
به هر روي مشاهدات از بازار مسكن نشان مي‌دهد كه قيمت خانه‌هاي ويلايي قديمي‌ساز روندي صعودي در پيش گرفته‌اند. در جدول زير مي‌توانيد قيمت برخي از املاك ويلايي مناطق مختلف را مشاهده كنيد.

*قيمت‌ها به ميليون تومان است

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

بهترین روش قیمت‌گذاری خانه چیست؟

برای بسیاری از صاحبان ملک، خصوصاً مالکان ملک‌های مسکونی، پیش می‌آید که در مورد قیمت‌گذاری خانه خود دچار سردرگمی و تردید شوند و چه بسا قیمتی نادرست را برای فروش یا اجارۀ ملک خود انتخاب نموده و در نتیجه به هدف مورد نظر، که همان فروش یا اجارۀ خانه با قیمت مناسب و طی زمان مورد نظر است، دست نیابند.

یکی از روش‌هایی که اغلب مالکان خانه برای قیمت‌گذاری خانۀ خود از آن استفاده می‌کنند، مراجعه به بنگاه‌های مشاورۀ املاک در محدودۀ ملک و پرسش در مورد قیمت مناسب برای فروش یا اجارۀ آن است. این راهکار اگرچه یکی از روش‌های کارآمد و مناسب برای قیمت‌گذاری خانه است، با این حال نباید آن را تنها گزینۀ موجود نگاه دید و فقط به قیمت پیشنهادی از سوی مشاور املاک بسنده کرد.

آگاهی از قیمت ملک هرچه دقیقتر باشد نه تنها برای مالک، بلکه برای خریدار ملک یا اجاره‌کننده نیز بسیار مفید و کارآمد خواهد بود، چرا که در صورت نداشتن اطلاعات کافی در مورد قیمت‌گذاری ملک ممکن است خریدار یا مستأجر در دام برخی از افراد سودجو، که قصد دارند مبلغی بیش از ارزش واقعی ملک خود را از طرف معامله دریافت کنند افتاده و متحمل ضرر و زیان مالی شوند. این امر در حال حاضر که نه تنها قیمت املاک بلکه قیمت تمامی کالاها و خدمات در حال نوسان است، از اهمیت بیشتری برخوردار است.

بهتر آن است که صاحب ملک از قیمت‌ مناسب ملک خود، در شرایط اقتصادی در زمان فروش یا اجاره، آگاهی کامل داشته باشد. سپس می‌تواند با توجه به فاکتورهای مهم در قیمت‌گذاری خانه ، ملک خود را برای فروش یا اجاره در فایل‌های بنگاه‌های مشاوره املاک، سایت‌های طراحی ‌شده برای فروش و خرید آپارتمان و اجارۀ خانه ثبت کند.

در این نوشته قصد داریم به برخی از مهمترین نکاتی که یک مالک باید به هنگام قیمت‌گذاری خانه نسبت به آن‌ها آگاهی داشته باشد، بپردازیم. توجه به این نکات سبب خواهد شد مالک بتواند ملک خود را به بهترین قیمت ممکن و در کوتاهترین زمان به فروش برساند یا اجاره دهد.

برای قیمت‌گذاری خانه به چه نکاتی باید توجه کرد؟

چند عامل در قیمت‌گذاری ملک مهم هستند که در ادامه آن‌ها را به صورت موردی برخواهیم شمرد و توضیحی مختصر در باب هر یک ارائه خواهیم کرد.

شرایط ملک از نظر نوع سند

این فاکتور یکی از مهمترین فاکتورها در تعیین قیمت کارشناسی ملک است. در درجۀ اول باید به این نکته توجه داشت که آیا اصولاً ملک دارای سند هست یا خیر. در برخی از شهرهای کشور خانه‌های زیادی به شکل قولنامه‌ای معامله می‌شوند.

• صرف نظر از اینکه آیا اصولاً خرید و فروش یا اجارۀ ملک قولنامه‌ای صحیح و قانونی هست، باید توجه داشت که قیمت املاک قولنامه‌ای به مراتب کمتر از املاک سنددار است.

اما در میان املاک دارای سند نیز، انواع مختلف سند در قیمت‌گذاری خانه مؤثر هستند. فروشنده و خریدار هر دو باید به نوع سند، مانند سند شخصی، سند اوقافی، سند تعاونی و دیگر انواع اسناد ملک توجه داشته و با توجه به آن ملک را قیمت‌گذاری کنند.

مساحت ملک و متراژ آن

تصور عموم بر این است که مساحت ملک با قیمت آن ارتباط مستقیمی دارد. البته چنین قاعده‌ای منطقی به نظر می‌رسد، با این حال باید توجه داشت که برخی عوامل روان‌شناختی در این حیطه دخیل هستند.

• برخی از ساکنان مناطق فقیرنشین شهرها، مالکان خانه‌های بزرگ را سرمایه‌دارهایی می‌پندارند که با تضییع حقوق آن‌ها به مال و منالی رسیده‌اند.
• این افراد بیشتر خانه‌های کوچکتری را ترجیح می‌دهند که مالک آن را از طبقۀ اجتماعی خود بدانند.
• به همین دلیل مالک خانه‌ای بزرگ در منطقه‌ای فقیرنشین مجبور خواهد شد تا برای فروش یا اجارۀ ملک خود قیمت آن را کاهش دهد.
• این مسئله به طور غیر مستقیم بر قیمت‌گذاری خانه تأثیرگذار خواهد بود.

منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است

این فاکتور شامل چند زیرمجموعه است که همگی را می‌توان تحت عنوان منطقۀ ساخت ملک در نظر گرفت. برخی از این زیرمجموعه‌ها را در ادامه بررسی می‌کنیم.

۱- حسن شهرت منطقه‌ای که ملک در آن ساخته شده است

به نظر می‌رسد این فاکتور نیازی به توضیح زیاد نداشته باشد. هر فروشنده یا خریداری که قصد دارد در شهر خود اقدام به معاملۀ ملک کند، نسبت به حسن شهرت یا بدنامی برخی از مناطق شهر، که در زبان عامیانه به آن «بالای شهر و پایین شهر» گفته می‌شود، واقف است و این فاکتور را در قیمت‌گذاری خانه در نظر می‌گیرد.

واضح است در صورت تصمیم به معامله در شهری دیگر، بایستی پیش از انجام معامله و تعیین قیمت نسبت به حسن شهرت منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده تحقیقات کافی صورت گیرد.

۲- محل قرارگرفتن ملک از نظر وجود گسل‌های زلزله

در شهرهای بزرگی مثل تهران وجود گسل‌های زلزله در محدودۀ احداث بنا، در قیمت ملک مؤثر است.

۳- خاک زمینی که ملک روی آن بنا شده است

هر چه درجۀ استحکام خاک در زمینی که ملک روی آن بنا شده بیشتر باشد، قیمت ملک نیز افزایش خواهد یافت. البته افراد بسیار کمی هستند که بتوانند درجۀ استحکام خاک یک منطقه را اندازه‌گیری کرده و یا به یک متخصص خاک‌شناسی دسترسی داشته باشند تا از او در این زمینه کمک بخواهند.

• به‌ طور کلی قیمت ملک در زمین‌هایی که به سست بودن خاک معروف هستند، کمتر از سایر املاک خواهد بود.

۴- موقعیت ملک نسبت به مسیرهای شهری

واکنش قیمت ملک با توجه به موقعیت آن نسبت به مسیرهای عبور و مرور شهری تابع عوامل مختلفی است. به عنوان نمونه ملکی که نزدیک به یک ایستگاه مترو احداث شده باشد، می‌تواند نسبت به ملکی که از ایستگاه‌های مترو دورتر است قیمت بالاتری داشته باشد.

البته باید توجه داشت که مجموع عوامل در قیمت‌گذاری خانه در نظر گرفته می‌شوند. به عنوان مثالی دیگر، ملکی که در محلی واقع شده که احتمال گذر یک مسیر شهری از محل وقوع آن و در نتیجه تخریب بنا توسط دولت زیاد است، قیمت پایینتری خواهد داشت.

منظره‌ و چشم‌انداز ملک

بدیهی است که چشم‌انداز و منظرۀ بهتر یک امتیاز مثبت در قیمت‌گذاری خانه به حساب می‌آید. باز هم باید تأکید کنیم که مجموع فاکتورهای دخیل در تعیین قیمت کارشناسی ملک بایستی به‌صورت همزمان در نظر گرفته شوند. به عنوان نمونه واحدی در طبقۀ پنجم یک ساختمان بدون آسانسور با منظره‌ای بسیار خوب ممکن است از واحدی در طبقه‌ی اول همان آپارتمان با دیدی معمولی ارزانتر باشد.

مصالح مورد استفاده در ساخت بنا

این‌ نکته که در ساخت بنا از چه مصالحی و با چه کیفیتی استفاده شده، تأثیر قابل توجهی در قیمت‌گذاری خانه دارد. ساختمان‌های بتنی، ساختمان‌های فلزی و ساختمان‌هایی که با ترکیبی از این دو ساخته شده‌اند، قیمت‌های مختلفی دارند.

گذشته از این، نحوۀ به کار گرفتن مصالح نیز حائز اهمیت است. به عنوان مثال اگر در ساخت یک بنا از مصالح درجۀ یک استفاده شود، اما از این مصالح استفادۀ درستی نشده باشد و کار توسط کارگران و سرکارگران غیرحرفه‌ای انجام شده باشد، قیمت ملک افت خواهد کرد. روشن است که چنین نقص‌هایی خود را در قالب مشکلاتی که به مرور زمان در ملک پیش می‌آیند نشان خواهند داد.

معماری بنا

عموم افراد به معماری بنا، چه معماری خارجی و چه معماری داخلی، اهمیت می‌دهند. در دنیای امروزی بیشتر افراد دوست دارند تا خانه‌ای با ظاهری شیک و مدرن داشته باشند و متأسفانه سکونت در خانه‌هایی با معماری معمولی نوعی ناتوانی مالی به حساب می‌آید.

در مورد معماری داخلی نیز به غیر از زیبایی، طراحی خانه به‌گونه‌ای که حداکثر رفاه را برای ساکنین به دنبال داشته باشد از اهمیت خاصی برخوردار است.

• طرح دیوارها، کف، کابینت‌ها، سینک، شیرآلات، سرویس‌های بهداشتی و مواردی از این دست، در قیمت‌گذاری ملک دخیل هستند.

میزان نورگیر بودن خانه

اغلب افراد خانه‌هایی را می‌پسندند که نورگیر باشند و خانه‌های تاریک و به اصطلاح نمور خریداران کمتری دارند. البته این سخن قاعده‌ای کلی نیست و هستند افرادی که خانه‌های بدون نور را ترجیح می‌دهند.

اما به هر صورت تجربه نشان داده که اقبال عمومی به سمت خانه‌های نورگیر است و مالکان این نوع املاک می‌توانند این فاکتور را به عنوان فاکتوری مثبت در  قیمت‌گذاری خانۀ خود تلقی کنند.

تعداد واحدهای موجود در آپارتمان و افراد ساکن در آن

عموم افراد ترجیح می‌دهند در آپارتمان‌هایی زندگی کنند که تعداد واحدهای آن خیلی زیاد نباشد. جمعیت بیشتر ساکن در یک آپارتمان، خصوصاً در صورت مشترک بودن آب، گاز یا حتی برق، دردسرهای زیادی به دنبال خواهد داشت. به همین سبب اصولاً قیمت خانه‌های واقع در آپارتمان‌های شلوغتر کمتر است.

• بیشتر افراد آپارتمان‌هایی را می‌پسندند که در هر طبقه تنها یک واحد داشته باشد و لذا این امر در قیمت‌گذاری ملک حائز اهمیت است.

فرم زمین خانه

خانه‌هایی که به اصطلاح قناسی ندارند، ارزش بیشتری نسبت به خانه‌هایی دارند که فرم زمین آن‌ها دارای قناسی است.

چند بر بودن خانه

منظور از «بر» این است که خانه از هر سو دارای دید به بیرون باشد.

• خانه‌ای که چهار بر باشد، از قیمت کارشناسی بالاتری برخوردار خواهد بود.
• هر چه تعداد برهای خانه کمتر شود قیمت آن نیز نزول پیدا می‌کند.

آگاهی نسبت به شرایط اقتصادی کلی کشور

آگاهی از شرایط اقتصادی کلی کشور، در نظر داشتن میزان تورم، میزان درآمد عمومی افراد و مواردی از این دست، از جمله دیگر فاکتورهایی هستند که بایستی در قیمت‌گذاری خانه لحاظ شوند.

رونق خرید و فروش در منطقه‌ای که خانه در آن واقع شده است

اگر خانۀ مورد معامله در منطقه‌ای واقع شده باشد که معاملۀ ملک در آن رونق دارد، صاحب خانه می‌تواند تا حدی قیمت ملک خود را افزایش دهد. عکس این قضیه نیز صادق است.

• برای قیمت‌گذاری ملک در مناطقی که بازار فروش و خرید خانه راکد است به نظر مقداری تخفیف، در فروش یا اجارۀ سریعتر خانه مؤثر واقع خواهد شد.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

نکات قانونی که در هنگام معاملات املاک کلنگی باید بدانیم

دکترمحمود حقیقت طلب کارشناس مسائل حقوقی املاک با بیان اینکه درزمان انجام معاملات املاک کلنگی لازم است که حتما طرفین معامله حتما به ابعاد حقوقی قضیه دقت جدی داشته باشند درعین حال می گوید: تجربه ثابت کرده است که اگرهریک از متعاملین با دید باز وبا درنظرگرفتن مسایل مختلف وارد گود شوند از بروز بسیاری از مشکلات حقوقی پیشگیری خواهد شد.

به گزارش ملک رادار و به نقل از وبسایت خبری صما، این کارشناس حقوقی مسکن درهمین حال با برشمردن بیست فاکتور اصلی که سبب امنیت بخشی به معاملات املاک کلنگی می شود تاکید می کند: نمی توان ادعا کرد که رعایت همه این موارد به صورت مطلق سبب پیشگیری ازتخلفات حقوقی معاملات می شود اما بدون شک می توان نقش بازدارنده ای داشته باشد.وی در تشریح جزئیات این مولفه ها تاکید می کند : به عنوان مثال اجتناب از انجام معامله و سرمایه گذاری در زمین های غیرمحصور واملاک کلنگی متروکه ای که رها شده و تخلیه هست؛ به دلیل اینکه در چنین املاکی احتمال بروز کلاهبرداری ، جعل سند ، تصرف عدوانی و… بسیار بیشتر از املاک مشابه می باشد ازجمله مواردی است که حتما باید مد نظرقراربگیرد.

وی می افزاید : درهمین حال توجه به وضعیت تصرفی زمین و ملک کلنگی ؛ اینکه ملک در تصرف افرادی غیر از مالک نباشد نیز ازجمله مواردی است که نباید ازآن غفلت کرد چرا که در این صورت ( یعنی درصورت تصرف افراد غیر) یک دردسر بزرگ برای زندگی تان خریداری کرده اید و سرمایه خود را دور ریخته اید .

این کارشناس مسایل حقوقی مسکن ازدیگر سو می افزاید : همچنین اجتناب از انجام معامله در زمین واملاک کلنگی فاقد آراء کمیسیون های مرتبط و مؤثر در معاملات املاک شامل ماده ۵ ( برای تعیین نوع کاربری ملک مانند مسکونی ، اداری ، تجاری ، صنعتی ، زراعی ، آموزشی و …) ، کمیسیون ماده ۷ شهرداری (متصدی تعیین کاربری های فضای سبز ، باغ ، باغچه و … ) کمیسیون ماده ۱۲زمین شهری ( متصدی تعیین نوعیت زمین مانند دایر ، بایر ، متروکه و موات بودن ملک) ، کمیسیون ماده۱۰۰ ( برای تعیین وضعیت ابنیه مستحدثه ، میزان تخلفات ، تغییر کاربری ، ساخت با پروانه ویا بدون پروانه و… ) نیز از فاکتورهای مهمی است که متعاملین باید مدنظر قرارد دهند.

به گفته وی مطالبه و درخواست اخذ دستور نقشه ( اٍعمال ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ) از فروشنده و یا مالک قبل از انجام معامله و سرمایه گذاری در زمین و ملک کلنگی ؛ دستور نقشه تعیین کننده آخرین یا جدیدترین تغییرات کاربری یا نوعیت املاک واراضی می باشد . بنابراین ضرورت دارد برای کسب اطلاع از آخرین وضعیت برنامه های شهرداری ، طرح های عمرانی محل ، برنامه ها وطرح های دیگر سازمان های دولتی برای املاک واراضی شهری و … نیز ضروری است و افراد بدون اخذ دستور نقشه با مالکین یا فروشندگان معامله نکنند .

حقیقت طلب درادامه اظهارات خود به پنجمین فاکتور امنیت بخشی به معاملات مسکن اشاره می کند و می افزاید: اجتناب از سرمایه گذاری و معامله زمین و ملک های کلنگی وسایر املاک با قولنامه های بلند مدت و وکالتی نیز نباید فراموش شود چرا که این اشتباه شاید هرگز قابل جبران نباشد . انجام معامله با وکالت های بلند مدت و وکالت های کلی درواقع به معنای استقبال از خطر و ریسکی پر هزینه می باشد .

وی سپس تاکید می کند : همچنین لازم است که از انجام معامله قبل از تحقیق واخذ استعلام از نهادها وسازمان های ذیربط منابع طبیعی، شهرداری، اداره اوقاف در خصوص وقف خاص و وقف عام ، سازمان مسکن شهر سازی ، سازمان ملی زمین ، دادگاه انقلاب ، اداره ثبت ، دفتر تعاونی های مسکن ، سازمان زمین شهری و… نیز اجتناب شود.

این کارشناس حقوقی املاک توصیه می کند : ازدیگر سو به مالکین و وکلا بطور جد تاکید وتوصیه می شود که قبل از اخذ آراء کلیه کمیسیون ها ، استعلامات و مفاصاحساب های مرتبط با اراضی واملاک ، مبادرت به عرضه آن به بازار برای فروش یا مشارکت و … کنند.

وی در تشریح هشتمین مولفه فرمول امنیت بخشی به معاملات مسکن می گوید: لازم است که از سرمایه گذاری در زمین و ملک کلنگی تخلیه و متروکه قبل از انجام تحقیقات کافی و لازم ؛ بخصوص املاکی که دارای پرونده های متعدد قضایی اعم از ثبتی ، حقوقی ، کیفری و… هستند و نیز حتماً از انجام معامله املاکی که در مرحله دادرسی هست و یا حتی رأی بدوی و ثانویه (تجدید نظر ) اخذ شده بدلیل پیچیدگی های قضایی و ثبتی اجتناب شود .

حقیقت طلب درادامه به ابعاد روانی معاملات املاک اشاره و تصریح می کند: دلبستگی به زمین و ملک کلنگی به خاطر برخورداری ازچند گذر (بَر) ، برخورداری از ابعاد و حدود اربعه دلخواه ، به خاطر محلیت ملک و یا برخورداری از چند کاربری متفاوت و … نباید زمینه ای فراهم کند که سبب انجام تصمیم گیری غیر منطقی برای متعاملین شود .

این کارشناس مسایل حقوقی علاوه براین دهمین فاکتوررا اینگونه تشریح می کند: خودداری از انجام معامله و سرمایه گذاری در زمین های دارای فنداسیون ، پروانه ساخت سال های گذشته ، به دلیل امکان غیر استاندارد بودن خود فنداسیون ویا استراکچر ساختمان ونیز پر هزینه بودن چنین املاکی نیز حتما باید مدنظرقرار گیرد.

حقیقت طلب تاکید می کند: ازدیگرسو انجام نمونه برداری برای کشف میزان رعایت استانداردها ، قوانین و مقررات ، توجه به کیفیت اجرایی سقف و ستون ، فنداسیون و …. قبل از انجام معامله بخصوص در ساخت وسازهای سنتی و بسازبفروشی نیز بسیار ضروری است.

وی اظهارمی کند: توجه به درج نوع کاربری های مسکونی، آموزشی، خدماتی، فرهنگی ، توریستی، تجاری ، اداری و کاربری های مختلط و … در دستور نقشه املاک کلنگی و سایر اراضی شهری الزامی است و اگر در متن دستور نقشه کاربری تجاری درج شده ، موضوع حتماً از شهرداری منطقه استعلام شود.

این کارشناس حقوقی املاک می گوید: توجه به مفاد مندرج در رأی کمیسیون ماده ۱۲ ونیز نوع کاربری در دستور نقشه تحت عنوان آموزشی ، فرهنگی ، باغ ، دایر مشجر ؛ بایر ، باغچه ، فضای سبز ، متروکه و … نیز نباید مورد غفلت قرار گیرد.

به گفته وی همچنین استفاده از دوربین های ” جی آر اس” برای ارزیابی مساحی اراضی بزرگ قبل از انجام معامله و سرمایه گذاری در زمین ها وملک های کلنگی بزرگ چند هزارمتری و چند هکتاری نیز ضروری است.

حقیقت طلب تاکید می کند: توجه وحساسیتت نسبت به زمان صدور سند های جدید و کشف دلایل آن به خصوص برای املاک مناطق بسیار قدیمی مثل پاسداران (سلطنت آباد ، فخرالدوله ، بهجت آباد ، ونک ، توپخانه و… ضروری است چرا که ممکن است صدور سند جدید به دلایل متعددی باشد که به هرحال راستی آزمایی و کشف حقانیت برای خریدارکمک مؤثری است .

وی درتشریح عمده دلایلی که این راستی آزمایی را لازم الاجرا می کند می گوید :مواردی نظیر احتمال مصادره ای بودن ملک، وراثتی بودن ملک، به دلیل تفکیک ، افراز و یا تقسیم ملک مشاع، احتمال اخذ سند از طریق مواد ۱۴۷ و۱۴۸ قانون ثبت اسناد، احتمال تعویض سند نو با سند جدید تک برگی وبه عبارتی تک برگی کردن سند طبق دستور ادارات ثبت اسناد و املاک و… ازشاخص ترین دلایلی است که این نیاز به این راستی آزمایی را ضروری می کند.

وی سپس می گوید: درهمین حال توجه به آثار و سوابق قبلی ملک های کلنگی تخریب شده ؛ که ممکن است برخی از چنین املاکی در حوزه و مناطق آثار باستانی یا امنیتی و… وجود داشته باشد و هم چنین تلاش برای کشف علت تخریب ملک قبل از اخذ پروانه ساختمان نیز ضروری است.

وی مولفه هفدهم را اینگونه تشریح می کند:خودداری از انجام معامله وسرمایه گذاری در املاک کلنگی وراثتی قبل از بازدید از ملک و ودیدار و آشنایی با با همه وراث و شناخت اهداف معاملاتی آنان وانجام تحقیقات محلی مفصل از وضعیت شخصیتی ، تربیتی ، تحصیلی و شغلی وراث و… نیز ضروری است.

این حقوقدان املاک می افزاید: همچنین اجتناب ازانجام معامله وسرمایه گذاری در زمین واملاک کلنگی به صورت محضری و رسمی بدون تنظیم هرگونه مبایعه نامه نیز الزامی است و این توصیه به این دلیل است که درصورت بروز مشکلاتی اعم از ثبتی ، حقوقی ، کیفری و قانونی و… پس از گذشت سال ها از انجام معامله ، از اتهام تبانی و انجام صوری و …بری باشیم .

وی همچنین خاطرنشان می سازد: پرهیز از تنظیم وکالت بلاعزل بدون تنظیم مبایعه نامه در قالب انجام معامله و سرمایه گذاری در همه نوع معاملات املاک بخصوص در معاملات زمین و ملک کلنگی نیز مورد مهمی است که درانجام معامله باید مد نظرقراربگیرد.

وی درپایان به بیستمین فاکتور امنیت بخشی به معاملات اشاره می کند و می گوید: قبل از انجام هر نوع معامله در خصوص زمین حتما با همراهی مالک (فروشنده) با دقت و حوصله از ملک بازدید به عمل آورید وسعی کنید این بازدید حداقل بین نیم الی یک ساعت بطول انجامد . تجربه ثابت کرده است در این مدت در صورتی کاسه ای زیر نیم کاسه باشد و شما گرفتار فریب کلاهبرداران شده باشید ، احتمال اینکه طی این مدت مالکین واقعی یا ذینفعان واقعی سروکله شان پیدا شود ویا موضوع به گوششان برسد بسیار زیاد است . بد نیست مستحضر باشید که در معاملات زمین و املاک کلنگی تخلیه و متروکه و مخروبه ،حتی با استعلامات اداری هم نمی توان به موضوع جعل اسناد ، کلاهبرداری و … پی برد ودرنهایت توصیه مهم این است که به دلیل بروز مشکلات فراوان در بازار املاک کشور تا شخصیت فروشنده و یا خریدار را به درستی نشناخته اید از انجام معامله پرهیزکنید. بقول نیاکان ما ” هرگز زور خود را ندهید تا التماس بخرید ” !

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.
سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

روش های تخریب ساختمان کلنگی

در این مقاله، مراحل تخریب ساختمان ها (Demolish buildings methods)  که به چهار روش تخریب: بالا به پایین (دستی)، بالا به پایین (مکانیکی)، روش گوی تخریب و روش انفجار می باشد را مورد بررسی قرار می دهیم. شما نیز می توانید ابتدا مطلب همه چیز در مورد تخریب سازه ها را مطالعه بفرمایید.

 ۱۰ نکته کلیدی که هنگام خرید خانه باید بدانید

بشیر قلی‌زاده سرچشمه: خرید خانه برای اولین بار، هم می‌تواند دلهره آور بار باشد و هم وسوسه انگیز. این در حالی است که شما قدرت خرید خانه را در محدوده پولی که جمع کرده و یا قرار است وام بگیرید داشته باشید و یا نهایتا مجبور به اجاره نشینی مجدد باشید. ما در این یادداشت به بررسی نکاتی که قبل از خرید خانه باید رعایت شوند، پرداخته و راهنمایی‌های مفیدی برای زندگی آسانتر در این باره ارائه کرده‌ایم.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

وبلاگ خانه كلنگي

تخریب توسط توپ تخریب

استفاده از توپ تخریب یکی از قدیمی ترین روش های تخریب ساختمان است. در این روش یک توپ تخریب از جنس فولاد که با کابل از جرثقیل آویزان است به سازه برخورد کرده و طی دو حرکت افقی یا عمودی باعث تخریب سازه میشود. در حرکت افقی توپ, بوم جرثقیل به صورت رفت و برگشت در خطی افقی به ستون ها و دیوارهای سازه ضربه وارد میکند و این قسمت ها را تخریب مینماید. در حرکت قائم, جرثقیل توپ تخریب را بالا برده و رها میکند. این نوع حرکت برای تخریب پل ها, تیرها و دال های ساختمان استفاده میشود. یکی از معایب تخریب با توپ تخریب ایجاد آلودگی صوتی و انتشار گرد و غبار در فضا میباشد. به دلیل ضربات وارد شده بر سازه احتمال سقوط و پرتاب مصالح وجود دارد و انجام این تخریب نیازمند یک فضای بزرگ برای قرارگیری جرثقیل است.

تخریب توسط انفجار کنترل شده

این نوع تخریب برای تخریب سازه های مرتفع, سوله ها, پل ها, سیلوها و دیگر سازه ها استفاده میشود. به منظور اطمینان از نحوه تخریب پس از انفجار, یک نرم افزار آنالیزی بر روی سازه انجام میدهد تا انهدام آن را پیش بینی کند. طبق آنالیز انجام شده مواد منفجره در مکان های پیش بینی شده قرار داده شده و تخریب صورت میگیرد. یکی از معایب این نوع تخریب خطرناک بودن مواد منفجره است که احتمال عمل نکردن و یا انهدام ناقص ساختمان در آن وجود دارد. در انجام این روش اگر فاصله ی سازه تا ساختمان های مجاور کم باشد ساختمان های اطراف موقتا باید تخلیه شوند تا عملیات تخریب صورت گیرد.

تخریب تدریجی ساختمان

در تخریب تدریجی ساختمان ابتدا ساختمان را تخلیه کرده و سقف ها را برای عبور ستون های موقت برش میدهند. بعد از اینکه سقف برش داده شد یک کلاهک فلزی به ارتفاع ۲۰ متر در بالای ساختمان قرار داده میشود. بار ناشی از وزن کلاهک توسط ستون های موقت فلزی به سقف ساختمان وارد میشود. دو تیرک در بالا و پایین ستون ها قرار دارد. تیرک بالایی ثابت بوده ولی تیرک پایینی توسط یک جک هیدرولیکی که در داخل ستون قرار داده شده در راستای ارتفاع ستون تغییر ارتفاع میدهد. تیرک های پایین بر روی دال چهار طبقه پایین تر از کلاهک قرار میگیرند. بعد از آن کارگران و ماشین آلات از بالا و در داخل ساختمان شروع به تخریب میکنند. ضایعات ناشی از مصالح تخریب شده توسط جرثقیل هایی که در زیر کلاهک نصب شده اند به پایین ساختمان منتقل میشوند. در حین تخریب جک های هیدرولیکی ارتفاع بین دو تیرک را کاهش میدهند. بعد از تخریب چهار طبقه ی بی کلاهک و تیرک پایین ستون, تیرک بالایی بر روی سقف زیر کلاهک قرار گرفته و تیرک پایینی آزاد میشود و بر روی سقف چهار طبقه پایین تر قرار میگیرد. بعد از قرار گیری تیرک پایین, تیرک بالایی آزاد شده و عملیات تخریب دوباره انجام میشود.

از بین سه روش تخریب ساختمان, تخریب تدریجی مناسب ترین روش تخریب محسوب میشود. این نوع تخریب انتشار گرد و غبار ناشی از عملیات تخریب را کاهش میدهد و مصالح تخریب شده و ضایعات را در حین تخریب جمع آوری و به بیرون ساختمان منتقل میکند. روش تخریب تدریجی سازه برای هر ساختمانی مناسب است و شرایط آب و هوایی خللی در انجام آن ایجاد نمیکند. سر و صدای ناشی از تخریب سازه در این روش نسبت به سایر روش ها کمتر است و علاوه بر آن نیازی به تخلیه ساختمان های مجاور نمیباشد. تخریب تدریجی سازه نوین ترین روش تخریب ساختمان است و امروزه از این روش برای بازسازی ساختمان های فرسوده استفاده میشود.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.

سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

وبلاگ خانه كلنگي

بازسازی خانه زوج جوان؛ یک کلنگیِ مدرن‌!

اینجا یک خانه‌ قدیمی در شرق تهران است. یک خانه‌ ۲۲ ساله در محله‌ نیروی دریایی تهران که دوران کودکی‌ علی قنبری را به خودش دیده است؛ از آن خانه‌های نوستالژیک قدیمی که به اندازه‌ تمام مهمان‌ها جا دارند. با یک ایوان سرتاسری و تعداد زیادی در و دکور چوبی قهوه‌ای‌رنگ که مشخصه‌ ثابت‌شان است.

 

 

 

 

 

 

 

همانطور که خواندید می توان از مشکلاتی که در حین فروش خانه ایجاد می شوند، دوری کرد. کاری که شاید دیگران موفق به انجام آن نشوند. تفاوت تنها در دانستن واقعیات در مورد فروش خانه است. در واقع با برنامه ریزی می توان راحت تر با این مسائل کنار آمد . حالا می توانید بروید و با خیال راحت خانه خود را بفروشید!

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید.

سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.

به گفته برخی فعالان بازار مسکن،  خانه كلنگياز مواردی به شمار می‌روند که حتی در زمان رکود نیز، بسیاری از افراد برای سرمایه‌گذاری آنها را خریداری می‌کنند، چرا که این ملک‌ها بیشترین سود در بخش مسکن را نصیب سرمایه‌گذاران می‌توانند کنند.

قیمت ملک‌های کلنگی در سطح تهران، همانند سایر ملک‌ها با یکدیگر تفاوت دارد، البته قیمت این ملک‌ها علاوه بر موقعیت جغرافیایی به جواز ساخت آنها نیز بستگی دارد، بنابراین ملک‌هایی که دارای جواز ساخت هستند بیشتر از سایر ملک‌های اطراف که فاقد جواز هستند می‌ارزند، البته نوع جواز نیز در قیمت این ملک‌ها تاثیرگذار است، برای مثال ارزش ملک‌هایی که دارای جواز تجاری و اداری هستند بیشتر از ملک‌هایی است که دارای جواز مسکونی هستند.

به گزارش اقتصادنیوز، بر اساس مشاهده سایت‌های آنلاین، قیمت هر متر خانه کلنگی در شمال تهران از سه میلیون و 300 هزار تومان شروع می‌شود و تا 70 میلیون تومان ادامه دارد.

برخی از خانه‌های کلنگی آگهی شده در شمال تهران

اگر شما هم جزو آن‌دسته از افرادي هستيد كه به تازگي به فكر بازسازي خانه كلنگي  يا ساختن زمين متروكتان افتاده‌ايد، خواندن اين مطلب را به شما پيشنهاد مي‌كنيم ما سعي كرديم در اينجا تمام مواردي كه مربوط به مشاركت و ساخت ملك‌هاي كلنگي است و مي‌تواند كمك‌حال شما باشد و از طرفي اطلاعات شما را در اين زمينه افزايش دهد، جمع‌آوري كنيم تا در زمان كوتاه‌تر و با اطلاعات بيشتر و دقيق‌تر تصميم‌گيري كنيد.

 براي ساخت‌و‌ساز يك زمين يا يك خانه قديمي يا ساخت يك خانه كلنگي به صورت مشاركتي به چند نكته مهم بايد توجه داشت: فردي را كه وكالت ملك يا زمين را به ايشان واگذار مي‌كنيد حتما بايد فردي قابل اطمينان و امين باشد، به اين دليل كه اين فرد بعد از گرفتن وكالت قدرت اين را دارد كه از نظر قانوني خود را مالك واقعي بنامد و اما راه‌حل‌ قانوني براي اينكه فرد مذكور نتواند ادعاي مالكيت داشته باشد اين است كه بايد 3 دانگ ملك به نام مالك اصلي باشد و بابت 3 دانگ ديگر چك دريافت شود و تا پايان كار چك نزد مالك بماند و ساختمان طبق قرارداد تقسيم شود.

پس از دادن وكالت به پيمانكار يا (موكل) چند مرحله بايد انجام شود كه عبارتند از:

الف) اندازه‌گيري متراژ
ب) هماهنگي با شهرداري
ج) بيمه، د) تخريب
ه) ساخت‌و‌ساز

متراژ بايد به صورت دقيق توسط مهندسي كه مي‌خواهد كار نقشه‌كشي را انجام دهد اندازه‌گيري شود و پس از آن ماكت جزئي از كار ساخته شود و تعداد طبقات و متراژ هر طبقه و زيربنا به دست آيد. نقشه ساختمان،‌ بايد دست مهندسي داده شود كه مدرك تحصيلي معتبر داشته باشد كه بتواند راه‌اندازي ساخت‌و‌ساز را تصديق كند، اگر مهندسي كه قرار است اين قسمت از كار را برعهده بگيرد همان مهندسي باشد كه قرار است مرحله ساخت‌و‌ساز را نقشه‌كشي كند بهتر مي‌تواند نظريه‌هاي خود را اعمال كند. بهتر است بدانيد كه اين كار، كار يك مهندس معمار نيست، زيرا مهندس معمار كار نقشه‌كشي طبقات را انجام مي‌دهد: مانند قرارگرفتن آشپزخانه، اتاق خواب‌ها و حمام و... پس اين مرحله (يعني اندازه‌گيري متراژ) مرحله مهمي است زيرا طبق آمار از هر 100 نفري كه اين مرحله را دقيق انجام نمي‌دهند 40 نفر به مشكل برمي‌خورند و كارشان ناقص و ناتمام مي‌ماند.

در اين مرحله مالك بايد با شهرداري منطقه مربوطه هماهنگي‌هاي لازم را به عمل آورد تا جواز ساخت‌ صادر شود؛ در غير اين صورت پس از مدتي شهرداري جلوي ادامه كار را مي‌گيرد، شروع كار بدون جواز شهرداري باعث پيگرد قانوني و جريمه مي‌شود، شهرداري منطقه بايد با تمام كساني كه در منطقه در حال ساخت‌و‌ساز هستند، مرتبط باشد تا از روند كار آنها مطلع باشد و تحقيقات لازم را به جا آورد تا درصورت وقوع مشكل آن را با سرعت بالا برطرف كند و اما مدارك لازم براي صدور جواز شامل: سند مالكيت، بنچاق، برگه عوارض شهرداري و كارت شناسايي است. در ضمن فرقي ندارد كه براي دريافت جواز مالك به شهرداري مراجعه كند يا موكل؛ زيرا شهرداري از هركدام اسناد خاص خود را دريافت مي‌كند. همچنين هزينه‌اي هم كه در قبال جواز، تخريب و ساخت بايد پرداخته شود بستگي به متراژ ملك دارد. به‌طور مثال، براي يك خانه 100 متري 8 ميليون تومان هزينه بايد پرداخت شود و اما خانه‌هايي كه داراي بافت بسيار فرسوده‌اي هستند شامل پرداخت اين هزينه نمي‌شوند و بايد هزينه بيشتري در مرحله تخريب پرداخت كنند.

برای ثبت آگهی رایگان به سایت شهر24 مراجعه کنید

سایت شهر24 مرجع آگهی های رایگان.با سایت شهر24 دیده شوید.